東急田園都市線、「鉄板のセレブ路線」に異変? 不動産価値下落エリアは?|マネブ

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東急田園都市線、「鉄板のセレブ路線」に異変? 不動産価値下落エリアは?


二子玉川駅ホーム(「Wikipedia」より/Nyao148)

 2017年の基準地価(都道府県地価調査)が、国土交通省から9月に発表された。住宅地は全国平均で前年比マイナス0.6%となり、26年連続の下落だ。基準地価は都道府県が判定する7月1日時点の土地価格で、公示地価とともに土地取引の目安とされる。社会の高齢化と人口減少トレンドのなかにあって、将来的に不動産市場の縮小は不可避だ。不動産価格はほとんどのところで下落していくと考えて間違いない。

 ただ、全国平均でマイナスでも、東京圏と大阪圏のように上昇し続けているところもあり、その二大都市圏のなかでもまた、それぞれ濃淡がある。では、どのようなところなら、不動産価値が落ちにくいのか。住まいや街の情報に詳しい中川寛子氏(東京情報堂代表)は「不動産価値に直結する大きな要素は何よりも『立地』である」といい、首都圏で立地といった場合には3つの意味があるという。

「まず、首都圏全体のなかで、そのエリアがどこにあるかという大雑把な立地。次に、ターミナルからの距離。これは銀座のようなブランド力の高い街や都心からの距離ともいえます。そして、最寄駅からの距離です。もちろん、その立地条件のなかでも人気・不人気は当然あります。たとえば、昔から西高東低といわれ、都心から同じ距離でも、都内では西のほうが人気です。また、不人気沿線のなかでも勝ち負けはあるでしょう」

 首都圏では東京都の不動産価格がもっとも高いが、その都内では昔から小田急線・京王線・東急線(東横線、田園都市線ほか)など西側のほうが人気だ。また、もっとも交通の便が良い山手線の内側は絶対に不動産価値が落ちない“鉄板”エリアだが、なかでも都心3区(千代田、中央、港)は将来的にも強力なブランド力を維持し続けていくと考えられる。

 一方、東武伊勢崎線や京成線のような北東部の不人気沿線でも、北千住のように抜群に交通の便が良いところは問題ない。実際、17年基準地価で上昇率の上位を占めたのは、荒川区、北区、足立区などだった(上昇率トップはプラス6.3%の荒川区南千住8丁目)。

 対照的に、屈指の人気路線である東急田園都市線沿線でも、不動産価格が下落し始めているエリアがあるといわれる。中川氏は「田園都市線全部がダメなわけではない。駅近のマンション群は大丈夫」と前置きしながら、こう指摘する。

「二子玉川駅を過ぎると神奈川県に入りますが、駅によっては、駅から離れると丘陵地帯で、高齢者にはきついでしょう。東急電鉄も横浜市も危機感を持っていて、次世代街づくりで提携しています」 さらに、中川氏は「家を買う人はじっくりと地図を見るべき」とアドバイスする。

「駅によって、隣の路線から近いところと、かなり離れているところがあります。たとえば、同じ東急線でも、池上線・目黒線・大井町線などは線路が込み合っているので、10分歩けば他の路線の駅に着きます。こういうエリアは価値が落ちにくい。しかし、田園都市線は他路線から離れており、最寄駅までバスを使うエリアが結構ある。神奈川県に入った郊外では、極端な話、一山超えないと次の街に着かないみたいなところもあります」

カギは“集積度”

 今後の不動産価値を考えるうえで重要なポイントについて、中川氏は“集積度”を挙げる。

「人口が減るということは、ぎゅっとまとまって住んでいたほうが得ということ。同じように郊外に向かう路線でも、田園都市線は駅前に商業施設をつくられる傾向がありますが、東武伊勢崎線は駅から離れた幹線道路沿いなどに商業施設をつくられるため、結果として駅前は集積度が低くなり、衰退していくようにみえます。田園都市線でも、たまプラーザみたいに駅前を集中して開発し、常にリニューアルしているところはいい。駅周辺の集積があるかどうかが大切。急行停車駅かどうかでも違ってきます」

 人間がまとまって住み、駅周辺に商業施設が固まるというのは、人口密度が高くなることも同時に意味するが、高級住宅地の代名詞ともいえる世田谷区では昔から「駅から離れた場所のほうが格上」と見なされる風潮があり、駅から離れたマンションが分譲されやすい特殊事情があった。要するに、ゴミゴミした駅近よりも、郊外の静かな住宅地ということだろう。

 しかし、そんな世田谷もどんどん注目度が下がっているといわれている。現役時代に移り住んだ人たちが高齢化して、アクセスに不便を感じているという話もある。また、古き良き住宅地の面影を残そうとするあまり、「再開発」や「新しい街づくり」が世田谷には少ないともいわれる。

 例えば、世田谷区は待機児童数で全国ワーストであり、区は保育園の整備に積極的だが、土地所有者が了承しても周辺住民が反対運動を起こしている。昨年までに根強い反対運動が5カ所であった。保坂展人区長は自ら住民説明会に出席し「街は新しい世代の新陳代謝によって活性化していく」と説明しているが、なかなか解決しない地域もある。もしもエゴイズムに凝り固まった人が大挙して住んでいる区があったとすれば、そのような区の人気が落ち、不動産価値も将来的に下落するのは無理もないことだ。(文=横山渉/ジャーナリスト)

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引用元:ビジネスジャーナル

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