会社員をやりながら月5万円の副収入…空き家激増は不動産投資にとって大チャンスか|マネブ

マネブNEWS:〔2018.06.14〕日経平均は65円高、業種別値上がり率上位は海運、 現在の記事数:261816件

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会社員をやりながら月5万円の副収入…空き家激増は不動産投資にとって大チャンスか


『3年で年収1億円を稼ぐ「再生」不動産投資』の著者で不動産投資家の天野真吾氏 ビジネスパーソンの副業として、資産運用の手段として、多くの人を惹きつけ続ける不動産投資。その新しい潮流として台頭しているのが、「リノベーション」だ。

 空室の目立つ中古アパートを格安で買い取り、人気物件に生まれ変わらせる手法は、やり方によっては高い収益率で運営することができ、さらに高額で売却できるという大きなメリットがある。

 この手法で大成功を収めている投資家で、『3年で年収1億円を稼ぐ 「再生」不動産投資』(ぱる出版)の著者である天野真吾さんに、リノベーション投資のキモを聞く連載「教えて、天野さん!」。

 最終回となる第4回は、今後日本で起こるとされる「空き家問題」をいかにリノベーションビジネスに結びつけるかについてうかがった。

首都圏の空き家が激増!不動産投資家の勝機はココにある

――少子高齢化や人口減少によって、今後日本は首都圏を中心に空き家が増えていくと予想されています。これは不動産投資家にとってはビジネスチャンスと考えていいのでしょうか。

天野真吾氏(以下、天野) チャンスだと思いますね。「空き家問題」については、戸建て物件ばかりが取り沙汰されますが、団地などの集合住宅についてもいえます。私のところにも、「入居者ゼロで1棟40世帯の大型物件を2棟セットで買い取って再生しませんか」という話が来たりします。『3年で年収1億円を稼ぐ「再生」不動産投資』(ぱる出版/天野真吾) 特に団地は高齢者が住んでいることが多いですし、若い人がどんどん入るわけでもないでしょうから、今後空き家になるところは増えると思います。

 そんななかで、個人ではないですが、「無印良品」の良品計画さんが無印ブランドを利用したリノベーションでお客さんをつけようという取り組みをしたりしているように、すでに「ビジネスチャンス」と捉えている企業は出てきています。

――いきなり団地に手を出すのは、初心者には難しいですよね。

天野 個人投資家が空き家をリノベーションしてビジネスをするのであれば、はじめは戸建てがいいでしょうね。戸建ての借家はニーズのわりに数が少ないので、入居者がつきやすいんです。ただ、集合住宅よりもリノベーションの手間はかかってしまいますが。――リノベーション費用に対する回収率はいかがですか?

天野 私は1軒だけ戸建て物件の大家もやっていますが、300万円で買って200万円くらいでリノベーションしたので、初期投資が500万円くらいでした。それを融資でまかなうと月の返済が1万円を切るくらいなんです。家賃は6~7万円くらいですから、大まかに月5万円くらいはプラスになっています。

 リノベーションに1年くらいかけていることを考えると、「1年がんばってリノベーションして、月5万円かぁ」ということで、やってみる気が起こらない方もいるかもしれませんが、会社員をやりながら副業で不動産投資をして月5万円って、けっこう大きいですよ。「人が集まってくる」リノベーション投資の魅力

――売りに出そうな空き家を調べる方法があれば、教えていただきたいです。

天野 初心者の方は、「ボロボロでもいいから私に売ってください」ということを不動産仲介会社に伝えておくことがポイントです。あとは、予算とエリアですね。「いくら以内でこのエリア」ということを伝えておくこと。

 オーナーの方が高齢の場合は、「亡くなって相続が発生する前に売りたい」というケースが一定数あります。そういう場合は「とにかく早くさばきたい」という考えになるため、相場よりもいい条件で物件が回ってくる可能性があります。そういう物件をいち早く回してもらえるような準備として、希望を伝えておくことが重要です。

 また、「相続が決まった場合に売るということでもいいですか」といった条件やしがらみがある物件も、それなりにあります。そういう面倒な物件についても、嫌な顔をせずに「OKですよ」と言える人のところには、いい話も入ってきやすくなるのは確かですね。

「もめごとに巻き込まれたくない」「相続で恨まれたくない」などときれいごとを言ったり面倒を避けたりする人でなければ、話は少しずつ入ってくるようになります。

――なるほど。

天野 あとは、自分で調べるという手もあります。「よさそうな物件なのに、いつ見ても人が住んでいる気配がない」など、「空き家っぽい物件」で気に入ったものを見つけたら、その土地の地番から所有者を調べられるので、その所有者に手紙を送ってみるというやり方ですね。

 こういうことを何軒かでやってみると、けっこう反応があったりするので、「これぞ」という空き家を見つけたら、試してみるといいかもしれません。

――最後になりますが、リノベーション投資の最大の魅力を教えてください。

天野 自分の経験からいえば、「うまくやることができれば、物件も土地も生き返る」という点に魅力を感じています。

 入居率が10%や20%の物件というのは、10部屋あったら1部屋か2部屋しか埋まっていない状態ですから、本当に寂しいですし、残った入居者も「この物件、住んでいて大丈夫なの」と不安がって出て行ってしまうんです。

 要は、人がいなくなるスパイラルに入っているわけで、そこから満室に持っていくのは至難の業です。それをなんとか再生させようと取り組むのが仕事なのですが、その過程で、ブレイクスルーではないですが「人がいなくなる流れ」から「人が集まってくる流れ」に切り替わるポイントがあるんですよ。それを目の当たりにするのは、最高におもしろいと思います。

 ぜひ、興味のある方にはチャレンジしていただきたいと思います。私の本では、その詳しい手法を解説しているので、参考にしていただけたらうれしいですね。(構成=編集部)

※本記事はPR記事です。

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引用元:ビジネスジャーナル

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