会社員の副業で人気の不動産投資、今がチャンスの理由|マネブ

マネブNEWS:〔2017.11.21〕1口1万円、「小口不動産投資」で何が変わるか新興 現在の記事数:251688件

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会社員の副業で人気の不動産投資、今がチャンスの理由


『3年で年収1億円を稼ぐ「再生」不動産投資』の著者で不動産投資家の天野真吾氏 ビジネスパーソンの副業として、資産運用の手段として、多くの人を惹きつけ続ける不動産投資。その新しい潮流として台頭しているのが、「リノベーション」だ。

 空室の目立つ中古アパートを格安で買い取り、人気物件に生まれ変わらせる手法は、やり方によっては高い収益率で運営することができ、さらに高額で売却できるという大きなメリットがある。

 この手法で大成功を収めている投資家で、『3年で年収1億円を稼ぐ 「再生」不動産投資』(ぱる出版)の著者である天野真吾さんに、リノベーション投資のキモを聞く連載「教えて、天野さん!」。

 第3回となる今回は、リノベーション投資を始める上で避けて通れない「お金」についてうかがった。

天野さん!お金の借り方教えてください!

――今回は、不動産のリノベーション事業のお金回りのことについてうかがいます。空室の多い物件を入手して、リノベーションで魅力的な物件に生まれ変わらせて入居者を集める。結果として収益性の高い物件になり、売却する際も高額で売れることになるというのが天野さんの手法ですが、空室物件を事業目的で買うというのは、融資の審査が通りにくそうです。

天野真吾氏(以下、天野) これは金融機関によるところが大きいのと、融資のモデルにもよります。ここでお伝えすべきなのは、融資のモデルのほうでしょうね。

 一般的に不動産投資で使われる融資は「アパートローン」と呼ばれるものです。これは会社員の方にとっては非常に使いやすいローンといえます。ほとんど社会的な属性で融資が通るかどうかが決まって、勤続3年以上である程度の年収と自己資金があれば、現状ではまず大丈夫です。

 このローンの場合、金融機関は購入しようとしている物件の入居率にはさしてこだわりません。全空きであれば別ですが、空室率50~60%くらいであれば、あまり影響はないと思います。実際、私は空室率80%の物件でこのローンを使ったことがあります。『3年で年収1億円を稼ぐ「再生」不動産投資』(ぱる出版/天野真吾)――ほかの融資モデルについてもお聞きしたいです。

天野 もうひとつは「プロパーローン」と呼ばれるもので、これは間に保証会社が入らず、金融機関と顧客が直接契約するローンです。当然、焦げ付きのリスクは金融機関がすべて被ることになるので、融資は非常に下りにくい。

 こちらは、借りる人の属性よりも、「計画通りに事業を達成して、貸したお金を返済してくれる人かどうか」というのが判断基準になるため、その人のそれまでの実績や人間性も加味されます。

 そういう意味では、アパートローンで物件を買って、再生物件の実績を1、2棟つくった人が3棟目に大型物件を購入するときに使うローンといえるかもしれません。融資が下りにくい分、借りられるお金は大きいので。――不動産投資初心者が融資を受けるために、金融機関側にどういったアピールをするのが有効なのでしょうか。

天野 アパートローンについていえば、「不動産の賃貸事業にこれから参入したい」という意思と「お客様に賃貸住宅を提供していきたい」という事業内容はもちろんですが、「資産形成をしていく意思」も伝えることが大事です。

 なぜかというと、「資産形成をしていく意思」は「お金を儲けても無駄づかいはしませんよ」というアピールになりますし、「長期的なビジョンを持って事業をやっていこう」と思っていることが伝わるからです。すると、相手も「そういうことであれば、後押ししましょう」となりやすい。

日本ほど金融機関が優しい国はない?

――初心者向けではないですが、プロパーローンを申請するときのアピールポイントについても教えていただけますか?

天野 こちらは、先ほども申し上げた通り、金融機関は焦げつきが怖いわけですから、「自分の事業はいかにリスクが少ないか」「必ず返せる」という点をアピールすることに尽きます。さらにいえば、「利益が出たら預金もします」ということも伝えておくと、金融機関の目線で見ればメリットに映りますよね。

――融資の受けやすさというのは、その時々の経済の状況によっても変わってきます。今は借りやすい時期なのでしょうか。

天野 結論から言えば、借りやすいです。最近、よく「借りにくくなった」という話が出るのですが、それはあくまで「去年と比べて借りにくくなった」ということです。

 どこを対象にするかで話が変わってくるわけで、少なくとも私が不動産事業に参入した10年前と比べると、今の借りやすさは尋常じゃないです。不動産ビジネスの勉強を数カ月やっただけの人間が金融機関に行って融資を受けられるなんて、当時はあり得ませんでしたから。

 付け加えるなら、海外と比べても日本の融資の受けやすさは際立っています。私は130カ国ほど見て歩いて、各地の金融機関や企業のあり方を調べたのですが、日本のように金利1%や2%、高くても4.5%ほどで不動産事業のための融資を受けられる国なんて、はっきりいって存在しません。

 海外では金利8%、10%というケースも多く存在します。「それくらい返せるような利益を出せないのなら、不動産事業をやる資格はない」というのが世界の標準です。「フルローンで物件を買いたい」なんて言ったら、「お金もないのに事業をやろうなんて、100年早い」と追い返されますよ。

 そういうわけで、日本ほど金融機関が優しい国はないので、ちょっと断られたくらいで落ち込まずに粘り強くやっていただきたいですね。不動産売買の「買いあがり」「売り止め」とは

――気になるのは、融資の申請から実際に下りるまでの時間です。待っている間に買いたかった物件が買われてしまうこともあるのではないですか?

天野 これはおおいにあり得ることで、実際みなさん苦労されています。

「この物件を買いたい」と言ってはいるけど、融資が通るかわからない人を待っている間に、「今決済するお金がある人」が現れると、売主さんはたいていそちらになびいてしまうんです。

 あとは、「買いあがり」というのですが、1億円で売りに出している物件に対して、「私は1億2000万円で買いますよ」と売主にこっそりささやいて、横からさらっていってしまう人もいますね。

――正式な決済はしていないにしても、買う約束はしているのに、そんなことになるんですか?

天野 おもしろいことに、売主としても約束を反故にはできないので、「売り止め」といって、いったん「やはり、この物件を売るのはやめます」と言うんです。それで、売買の約束をなしにした後で、「やっぱり売りに出します」といって、ほかの人に売ってしまうことがあります。

――ずるいですね。

天野 ずるいんですよ(笑)。後々ショックを受けないように、そういう世界だと思ってやったほうがいいです。

――となると、「融資が下りたはいいが、買いたかった物件が横取りされてしまった」という状況も起こり得るわけですよね。

天野 もちろんです。そうなると、欲しかった物件は買えない上に金融機関からの信用もなくなりますから、最悪のケースです。

 特に、プロパーローンの場合は融資が下りるまでに1~2カ月待たされることもありますから、どうしても横から持っていかれるリスクは大きくなります。だから、横入りしようとする人が現れたら断ってくれるような信頼関係を仲介業者や売主とつくっておくしかありません。

 付け加えると、売主がこちらのために物件をとっておいてくれているのに、こちらが融資を断られて購入資金をつくれないというケースも起こり得ます。この場合は、こちらの信用にかかわるので絶対に買わないといけません。根気強く金融機関を回って、融資してくれるところを見つけて約束を果たすということが、事業者としての信用をつくっていきます。(構成=編集部)

※本記事はPR記事です。

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引用元:ビジネスジャーナル

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