流行の不動産投資、失敗する人の共通点とは?初心者がハマりがちな罠|マネブ

マネブNEWS:〔2018.06.14〕日経平均は65円高、業種別値上がり率上位は海運、 現在の記事数:261816件

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流行の不動産投資、失敗する人の共通点とは?初心者がハマりがちな罠


『3年で年収1億円を稼ぐ「再生」不動産投資』の著者で不動産投資家の天野真吾氏 ビジネスパーソンの副業として、資産運用の手段として、多くの人を惹きつけ続ける不動産投資。その新しい潮流として台頭しているのが、「リノベーション」だ。

 空室の目立つ中古アパートを格安で買い取り、人気物件に生まれ変わらせる手法は、やり方によっては高い収益率で運営することができ、さらに高額で売却できるという大きなメリットがある。

 この手法で大成功を収めている投資家で、『3年で年収1億円を稼ぐ「再生」不動産投資』(ぱる出版)の著者である天野真吾さんに、リノベーション投資のキモを聞く連載「教えて、天野さん!」。

 第2回となる今回のテーマは、「成功するためのリノベーションの手法」だ。

空室物件はいかにして満室になるのか

――近年流行しているリノベーション物件で、天野さんが入居者を集めるために行っている工夫について、引き続き教えてください。第1回でお話されていた「部屋ごとに個性を持たせる」以外には、何かありますか?

天野真吾氏(以下、天野) ひとつ言えるのは、「その部屋で生活する自分」がイメージできると契約に結びつきやすいということです。だから、私はどの物件にもモデルルームをつくっています。その部屋には家具一式を全部配置して、住もうと思ったらその日からでも住める状態にしておくんです。 契約が成立したら、そのまま家具をプレゼントしたり、家賃に1000~2000円ほどプラスして、その家具をレンタルしたりもしています。これが、けっこうアピールポイントになるんです。実際、そのモデルルームが気に入ってしまって、「備え付けの家具込みで、その日から暮らします」という方もいます。

――そんな人がいるんですか?

天野 モデルルームが本当に自分好みだと、そうなりますね。「今すぐ契約します」と言って、本当に契約してそのまま住んでしまいました。荷物などは、あとから運び入れたそうです。『3年で年収1億円を稼ぐ「再生」不動産投資』(ぱる出版/天野真吾)――リノベーションの話に戻りますが、「自分もリノベーション投資をやってみよう」となったとき、初めての場合は、どの業者にリノベーションを頼めばいいかわからないと思います。業者選びのポイントは、どんなところにあるのでしょうか。

天野 まず知っておくべきは条件についてです。リフォーム工事(建築一式工事以外の工事)の場合は受注金額500万円未満、新築工事や増築工事(建築一式工事)の場合は受注金額1500万円未満、また延床面積150平方メートル未満の小規模工事については、建設業許可は不要となります。

 わかりやすくいうと、リノベーション業者には「費用が500万円以上かかる工事をできる業者」と「そうでない業者」の2種類があるということです。

 500万円以下のリノベーション工事をするだけなら免許がいらないので、極端に言えば誰でもできますが、それ以上の仕事を請け負う業者は各種資格や認定が必要になります。だから、まずは自分がやろうとしているリノベーションの規模によって、どちらの業者に頼むかを決めないといけません。

 迷うのは、自分のやりたいリノベーションが500万以下の規模だったケースです。その場合は、資格の有無に関係なく、どの業者でもできるわけですが、基本的に資格を持っている業者は単価が高いです。一方、個人でやっているような無資格の業者は自分の日当だけでやってくれたりします。値段は全然違うわけですが、値段だけで決めるのは失敗のもとです。初心者が犯しがちなリノベーションの失敗例

――肝心の技術は、どのように見極めればいいのでしょうか。

天野 工事のクオリティや技術をチェックするとき、その技術者や業者が過去にリノベーションした部屋の写真を見せてもらったり、部屋そのものを見せてもらったりするといいと思います。

 たとえば、壁紙の張り替えひとつをとっても、下手な業者は部屋の隅や曲線にうまく張れていないなど、リノベーションの技術は素人目にもわかることが意外に多いので、ぜひ自分の目で確かめるようにしていただきたいですね。

 あとは、管理会社経由で紹介してもらったり下見に行った業者づてにほかの業者を紹介してもらったりする手もあります。「同業他社の紹介なんてするわけがない」と思うかもしれませんが、昼ごはんに誘って話しているとポロっと出てしまうものなんです。業者については、手間さえかければ次第に情報は入ってくるはずです。

――初心者が犯しがちなリノベーションの失敗例があれば、教えていただきたいです。

天野 「きれいにさえすれば入居者が入る」と思っている方は多いのですが、そう単純な話ではありません。

 簡単に説明すると、東京都内に住んでいる人と地方に住んでいる人とでは「快適な家」の定義が違って当たり前ですし、駅近辺に住んでいる人と駅から離れた物件を好む人とでも違います。もちろん、単身者と既婚者でも違いますよね。

 物件のある場所に合わせて、「どんな部屋が好まれるのか」を考えてリノベーションするのが成功の秘訣だと思います。

――間取りの中で、重点的にリノベーションすべき場所はどんなところでしょうか。

天野 どんな物件でもそうなのですが、リノベーションするときは「女性の目線」で考えるべきです。なぜかというと、どの家に住むかという最終決定権を持っているのは、ほとんどの場合女性だからです。

 経験上、家族やカップルの物件探しで夫などの男性側が「ここに住みたい」とごり押しするケースはまずありません。逆に、妻が首をタテに振らないと最終的な決断に至らない。 では、妻などの女性が物件のどこを気にするかというと、やはり水回りなんですね。洗面台やキッチン、浴室、トイレといった場所です。細かいところでいうと、洗濯機の水栓が水漏れしないタイプになっていたり、流しの水道がホース式になっていて伸び縮みするタイプになっていたりすると、女性からのポイントは非常に高い。

 男性はそういうところをほとんど気にしないので、感性の違いに驚くばかりですが、そういった部分はお金をケチらずにリノベーションしたほうが、結果的にいい方向に向かうはずです。単身者向けの物件にしても、水回りをきれいにしておいて悪いことはありませんから。(構成=編集部)

※本記事はPR記事です。

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引用元:ビジネスジャーナル

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