三井不動産がニューヨーク最大級ビル建設、報じられない巨額損失リスク…三菱地所の悪夢|マネブ

マネブNEWS:〔2017.10.17〕不動産、来月にも大暴落の可能性…中国人が一斉売却 現在の記事数:249446件

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三井不動産がニューヨーク最大級ビル建設、報じられない巨額損失リスク…三菱地所の悪夢


三井本館(「Wikipedia」より)

 三井不動産は、米ニューヨークのマンハッタンに地上58階(高さ約300メートル)の超高層オフィスビル「50ハドソンヤード」(仮称)を建設する。総事業費は4000億円超で、9割を三井不動産が出し、残りを現地企業が負担する。年内に着工し、2022年の竣工を目指す予定で、完成後も長期保有するという。

「50ハドソンヤード」は、マンハッタンで米国有数のデベロッパーなどが手掛ける大規模開発プロジェクト「ハドソンヤード」(面積11ヘクタール)の敷地内に建設する。ビルの敷地面積は6400平方メートルで、地下3階、地上58階建て、延べ床面積は26万平方メートル。01年の米同時多発テロで倒壊した世界貿易センタービルの跡地に建てられた「ワン・ワールドトレードセンター」とほぼ同じ規模で、単体のオフィスビルとしてはマンハッタンで最大級となる。

 オフィスのほかに店舗も入る。大型テナントの本社利用を想定し、専用ロビーフロアを複数設ける。すでに中核テナントのひとつとして、世界的な資産運用企業ブラックロックと賃貸借契約を結んだ。

 ブラックロックは、30カ国以上で資産を運用しており、運用資産残高はグループ全体で639兆円(17年6月30日時点)に上る世界有数の資産運用会社だ。バンク・オブ・アメリカをはじめとした欧米の金融機関や、邦銀でもみずほフィナンシャルグループが出資している。

 ブラックロックを育てたローレンス・フィンクCEO(最高経営責任者)は、米投資銀行ファースト・ボストン(クレディ・スイスが買収)を経て独立。知日家として知られる。

 ブラックロックの日本法人が今年1月、東芝株を5%以上購入して話題になった。同社の投資先はキヤノンや富士通、パナソニック、ソニー、東レ、花王など、日本を代表する企業20社に及んでいる。

 三井不動産は、「50ハドソンヤード」を世界最大のファンドの総本山にしたい考えのようだ。

 マンハッタンは1980年代末に容積率が変更され、ビル建て替えの利点が薄まり、90年代以降は新築ビルの供給が激減した。年平均供給量は東京都心3区(千代田、中央、港)の3分の1の20万平方メートル程度。オフィスビルの供給が少ないため希少性が高く、長期間、安定した賃料収入が見込めるとしている。

 三井不動産の開発案件としては、日本国内を含めて最大規模となる。英国ロンドンでは巨費を投じて再開発事業

 米国のプロジェクトへの参画は、三井不動産が掲げるグローバル事業「イノベーション2017ステージ2」の一環だ。15年度から18年度までの3年間に、海外事業へ5500億円を投資し、海外事業の利益を300億円以上、海外事業の資産比率を12%程度にするとの目標を掲げている。17年3月期の実績では、海外事業の営業利益は159億円、海外資産は5570億円で、海外事業の資産比率は12.7%で目標をクリアした。今後は、収益を上げることが課題だ。

 他方、英国では15年から英国放送協会(BBC)の跡地でマンションやオフィス、ホテルなどの複合施設の開発を進めている。世界有数の金融街であるロンドン・シティの中心地でのプロジェクトで、敷地面積は東京ドームの2.6個分、総事業費は4000億円に上る。ロンドンにおける日系企業の都市開発としては最大規模だ。

 三井グループの源流「越後屋」発祥の地・日本橋は、かつては日本の文化、経済の中心地として栄えた。だが現在は、老舗が軒を並べるが、往時の賑わいは消えた。IT(情報技術)などの新興企業は、六本木や渋谷に集まる。そのため、日本橋は一時期、「黄昏の街」などと揶揄されたほどだ。

 そこで三井不動産は、日本橋に活気を取り戻そうと立ち上がった。官民一体になった「日本橋再生計画」が大きく動き出し、日本橋に新規来街者が増えてきた。日本橋再生計画の成功で自信を深めた三井不動産は、英国と米国で大型投資に踏み切ったのだ。海外での大規模プロジェクトへの参画は、グローバル企業へと飛翔するための試金石となるだろう。

三菱地所の二の舞になる懸念

 そんな三井不動産の海外投資は、バブル期の三菱地所を彷彿させる。

 89年10月31日、三菱地所はロックフェラー・センターの持ち主、ロックフェラー・グループ社(RGI)の株式の51%を約1200億円で取得すると発表した。

 高層ビルが立ち並ぶロックフェラー・センターは、米国の富の象徴でありニューヨークの名所でもある。ニューヨークを紹介する時に必ず出てくるのが、世界一大きなクリスマスツリーが飾られ、冬はスケートリンクが開設されるロックフェラー・センターだ。

 そのため、三菱地所による買収でニューヨークに衝撃が走った。日本で例えれば、三菱地所のシンボルだった丸の内ビルディング(丸ビル)を韓国企業が手に入れたようなものだ。

 ニューヨーク・タイムズは一面で「日本人がニューヨークの記念碑を買収」と大きく取り上げた。テレビのニュース番組は、ソニーによるコロンビア映画の買収と合わせてロックフェラー・センターの買収を繰り返し報じた。なかには、ゼロ戦(三菱零式戦闘機)が登場する映画のワンシーンまで流し、対米侵攻のイメージとだぶらせようと意図する番組もあった。

 三菱地所は1200億円で買収すると発表したが、この金額では収まらなかった。円高と国内の土地の急騰で、「三菱地所は米国へ投資したがっている」と足元を見透かしたRGIは、交渉過程でどんどん金額を吊り上げたのだ。

 そのため、三菱地所は91年までに株式を買い増し、RGIの株式の80%を買い取るハメになり、最終的な買収額は2200億円に上った。当初より1000億円も上積みしたことになる。

 ところが、米国不動産市況の悪化で賃料は暴落。三菱地所が買った物件は利益が出ない劣悪なものに成り下がった。そして95年5月、三菱地所はRGIの破産を申請し、ロックフェラー・センターから撤退。96年3月期決算で1500億円の特別損失を計上した。

 三井不動産の投資額は、三菱地所がRGIを買収した価格の1.8倍だ。三菱地所の二の舞になる懸念は消えない。(文=編集部)

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引用元:ビジネスジャーナル

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