不動産投資に勝つ人と負ける人の決定的な差「なんとなく儲かりそうだから」は甘すぎる|マネブ

マネブNEWS:〔2017.08.23〕副業としての不動産投資 「年間所得100万円アッ 現在の記事数:246213件

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不動産投資に勝つ人と負ける人の決定的な差「なんとなく儲かりそうだから」は甘すぎる


不動産投資のノウハウをお届けします(写真 : freeangle / PIXTA)たとえ正社員でも、減給、リストラ、倒産などの嵐にさらされてしまう現代。自己防衛のため、副収入源として真っ先に候補にあげてほしいのが「不動産投資」です。しかし「何から始めたらいいの?」「借金までして回収できなかったら…」と、さまざまな不安から二の足を踏んでいる方も多いのではないでしょうか。本連載では、これまで3000軒以上の投資を成功させてきた不動産投資コンサルタント・浅野恵太さんの最新刊『9割の不動産営業マンは”お勧め物件”を自分では買わない』より不動産投資のノウハウをお届けします。「なんとなく儲かりそうだから」で買わない「幻冬舎plus」(運営:株式会社 幻冬舎)の提供記事です

私たちは「収益物件を買いたい」という人には、必ず「なぜ、不動産投資をしたいのか」とたずねます。

実は、その答えを聞くだけで、「この人は成功する」「うまくいくのは難しそうだ」と、おおよそ予測することができるのです。儲けることができる人は「老後の資金」「子供の将来のため」「収入の柱を増やしたい」と、目的がはっきりしています。

その一方で、「稼ぎたいから」「なんとなく儲かりそうだから」と答える人の多くは、なかなか実際に稼ぐことができません。

なぜなら、「なんとなく」で買おうとする人は、目先の「よさそうな話」に振り回されてしまうからです。

私たちは、購入を希望する人の収入や職業、将来どうしたいかなどをヒアリングし、「そのためにはこうしましょう」と戦略を立ててアドバイスします。

ところが、「儲かりそうだから」という理由だけで買おうとする人は、お金になりそうな物件だと、すぐになんでも買いたがります。将来を考えると、今はその物件はやめたほうがいい場合でも、ときには、ほかの不動産会社から購入したりしてしまうのです。

実際に、私たちが「やめたほうがいい」とアドバイスしたにもかかわらず、利回りに目がくらんで買い、失敗した人の例があります。

この物件は、東北地方にあるアパートでした。利回りは18%だったのですが、24戸のうち14戸しか入居していませんでした。それなのに「なんとかなるだろう」と他社から買ってしまい、結局、なんともならず、入居者は減ることはあっても増えることはなかったのです。

この男性の場合、次に収益が出る物件を買う余裕があったため、私が紹介して1棟買っていただき、トータルでマイナスになることだけは避けられました。

しかし、1軒目でこうした物件を買ってしまうと、取り返しがつかなくなる場合が少なくありません。

不動産は、計画通りにできる安全な投資の一つです。

ただ、リスクに備え、目的に沿った物件を買うためには、目の前に現れる「儲かりそうな」物件ばかり追いかけていては難しいのです。

自分のライフプランを描いてから投資を始める

「なんのために不動産投資をするか」

この目的がはっきりしていない人は、ただ「買いたい」という気持ちばかりが先走り、「いいですよ」「儲かりますよ」といった、数値などの根拠や裏付けがない、ぼんやりとした言葉にのせられて、なんとなく買ってしまいます。

「なんとなく」を避けるためには、まず、将来に向けた自分のライフプランを描き、逆算して買うことをお勧めします。ライフプランの要素としては、

・どんな職業に就くのか(どのくらいのお給料か)・いつ結婚するのか(費用はどのくらいかけるのか)・子供は何人欲しいのか、また、どんな教育を受けさせるか(出産や子育てにかかる費用はどのくらいか)・転職をする可能性はあるか(キャリアアップして収入に変化はあるか)・老後はどんな生活を送りたいか(そのためにはどのくらいの費用が必要か)・自分の遺産はどうするつもりか(資産をどう分配するか)

 

などがあり、あらゆる人生のイベントについて、どのくらいのお金が必要かを考えなければなりません。

私のところに相談に来られた人の例でお話ししましょう。

40代前半の男性は、二人のお子さんが、ちょうど翌年に高校受験と中学受験を控えていました。子供たちの希望は、二人とも私立です。そのため「どうしても、希望を叶えてあげたい」と考え、授業料などをシミュレーションし、年間500万円のキャッシュフローが欲しいということでした。

この男性のご家族は、とても教育熱心で、子供たちをたくさんの塾や習い事などに通わせていたため、貯金はほとんどありません。

でも、目標が決まったため、一緒になってふさわしい物件選びのお手伝いをしました。

そして、1年後までに、3億円の融資を得て、マンションを2棟購入。無事、年間キャッシュフロー500万円を達成したのです。そしてお子さんは二人とも、無事、私立に進学し、ご家族の夢が叶ったのです。

また、50代の男性も、お子さんのサッカー留学の費用と生活費のために、不動産投資を始めました。この男性は、お子さんが小さい頃から「サッカー留学したい」と熱望していたため、少しずつ貯金をしていました。

しかし、海外でサッカーを学びながら、生活していくためには、日本の大学に行く以上の費用がかかります。

そこで、足りない分、安定してキャッシュフローを得る手段として、不動産投資を決めたのです。

この男性も、1年後には、目標であった年間600万円のキャッシュフローを得ることができるようになりました。もともとは、短期での留学の予定でしたが、安定したキャッシュフローを得ることができたため、今では、お子さんは現地に長期滞在し、サッカーに没頭しています。

こうした場面に立ち会うたびに、私は、キャッシュフローの目標を達成するだけでなく、家族の幸せが叶うお手伝いができることが、不動産投資の仕事の醍醐味なのだと実感します。

不動産市場は、成熟し切っている?

ここ数年、不動産市場の活況が続き、不動産価格はピークに達したのではないかという声があります。

確かに、リーマンショックや、東日本大震災のあとなどに比べると、価格が上がり、利回りが目立って高いものも、減ったかもしれません。

その理由の一つとして、前述した、銀行の融資に対する姿勢があります。

融資が出やすいということは、それだけ「お金を借りて物件を買える人」が増えるということです。そのため、以前より多くの人が、不動産を買うようになったため、価格が高騰します。

また、ライバルが多くなり、よい物件が奪い合いになるため、利回りの高いものは手に入れづらくなります。とはいえ、不動産投資とは、単純に表面利回りだけで判断するものではありません。

ここで、投資をトータルで考えてみましょう。

近年は、融資を受けやすくなっただけではなく、金利の面でも非常に優遇されています。かつては、4~5%の金利が当たり前だったのが、最近では1%以下が増えています。なかには、銀行とよい関係を築き、0.5%の金利で、借り入れをしている投資家もいます。

この借入金利を含めて、利益を考えてみましょう。

投資利回りから、金利を引いたものをイールドギャップと言います。イールドギャップは、一般的に、銀行ローンを利用して不動産投資をする際の、物件の収益性を判断する一つの指標として使われています。

仮に、利回りが10%の物件を、4%の長期金利で借り入れして購入したとします。この場合、イールドギャップは、10%−4%=6%となります。

次に、利回りが8%の物件を、1%の金利でローンを組み、購入したとすると、イールドギャップは、8%−1%=7%となり、利回りが10%の物件より高くなるのです。確かに、物件の利回りは低くなる傾向にありますが、銀行の借入金利を合わせて考えると、あながち、投資環境が悪化しているとは言い切れないのです。むしろ、自分ではコントロールできない「金利」が優遇されている今は、成功する要因が増えているとも考えられるのです。

「少子高齢化」なのに、不動産投資は大丈夫?

銀行から有利な条件で、融資が受けやすいのはわかった。

でも、日本は「少子高齢化」に向かってまっしぐらに進んでいるのに、ほんとうに、賃貸物件の需要は減らないのか。そう心配する人も少なくありません。

確かに、これからどんどん人口が減少し、特に若者の数が減っていくのであれば、物件の供給過多になる可能性は低くありません。

ですが、私は、地域による差はどんどん広がるけれど、需要が減らないエリアは、いつの時代も必ず存在すると考えています。

総務省統計局による、こんな調査結果があります。

2015年に、人口の流出よりも流入が多く、転入超過となったのは8都府県でした。まず、東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県の首都圏、愛知県、大阪府、福岡県、そして沖縄県です。

参考URL (総務省統計局 平成28年1月29日公表 住民基本台帳人口移動報告)

さらに詳しく見ると、転入超過の都府県でも、たとえば、北九州市(福岡県)や横須賀市(神奈川県)、寝屋川市(大阪府)など、転出超過になっている市もあります。

また、反対に、都道府県全体では転出超過でも、札幌市(北海道)、つくば市(茨城県)、京都市(京都府)など、ある特定の地域だけは人気があり、転入超過になっている市もあります。あなたの住む地域でも、考えてみてください。

『9割の不動産営業マンは“お勧め物件"を自分では買わない』(書影をクリックすると、アマゾンのサイトにジャンプします)

誰もが、同じ市内でも「このあたりがいい」「このエリアはいつも人気」という地域があるのを、なんとなくわかっていませんか。

また反対に、住みたがる人が少ない地域もあるはずです。

さらに考えれば、区画整理や再開発などの情報を集め、しっかりと先を見越した計画を立てれば、たとえ購入当時は需要が少なくても、あっという間に「物件が足りない」という状態になる地域もあります。

「少子高齢化」だからといって、全体の需要が激減するとは、必ずしも限らないのです。

また、近年、旅行者ではなく、仕事のために一定期間、在住する外国人の数が増えています。統計によれば、20年前と比較すると2倍近い200万人以上が来日しているといわれています。

首都圏や工業地帯などでは、こうした需要が高まっていることも知っておくべきでしょう。

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引用元:東洋経済オンライン

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