3年で年収1億円を稼いだ不動産投資の手法とは?投資すべき物件とNG物件の違い|マネブ

マネブNEWS:〔2018.09.18〕スルガ銀行事件、パニックの序章か…日本中で過剰な 現在の記事数:286232件

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3年で年収1億円を稼いだ不動産投資の手法とは?投資すべき物件とNG物件の違い


『3年で年収1億円を稼ぐ「再生」不動産投資』の著者で不動産投資家の天野真吾氏 ビジネスパーソンの副業として、資産運用の手段として、多くの人を惹きつけ続ける不動産投資。その新しい潮流として台頭しているのが、「リノベーション」だ。

 空室の目立つ中古アパートを格安で買い取り、人気物件に生まれ変わらせる手法は、やり方によっては高い収益率で運営することができ、さらに高額で売却できるという大きなメリットがある。

 この手法で大成功を収めている投資家で、『3年で年収1億円を稼ぐ「再生」不動産投資』(ぱる出版)の著者である天野真吾さんに、リノベーション投資のキモを聞く連載「教えて、天野さん!」。

 第1回の今回は、「投資すべき中古物件」と「避けるべき中古物件」について、うかがった。

私が買ったガラガラ物件・買わなかったガラガラ物件

――天野さんの著書『3年で年収1億円を稼ぐ「再生」不動産投資』では、空室物件をあえて買い、満室物件に生まれ変わらせる手法が解説されています。これまで、さまざまな空室物件を見てこられたかと思いますが、「生まれ変わることができる物件」と「そうでない物件」の違いを教えてください。

天野真吾氏(以下、天野) 土地が陥没していたり建物が大きく傾いていたりと、建設業者が入らないと人が住める状態に戻すのが難しいような物件でなければ、どんな物件でも生まれ変わらせることはできると思っています。

 あくまで「自分が手掛ければ」という意味ですが、よほど人里離れた物件でなければ入居率100%に持っていくことも可能です。ただ、投資や事業として見たときに、リノベーションにものすごくお金がかかるなど採算ラインに乗らない物件もあるので、そういうときは「チャレンジするのはやめておこう」という判断になりますね。『3年で年収1億円を稼ぐ「再生」不動産投資』(ぱる出版/天野真吾)――投資する物件を選ぶ際に、チャレンジするかしないかの当落線上にある物件もありますよね。迷った結果やめたり、逆にチャレンジすることになったりした物件について、教えていただきたいです。

天野 迷うときの多くは、その物件があるエリアに「今後、どれくらいの需要と供給があるか」が読みにくいケースです。

 多摩ニュータウンなどを思い出していただくとわかりやすいのですが、20年前は「あの地域に住みたい」という人が殺到していましたよね。でも、今はそこまでの需要はありません。

 人が住みたいと思う場所のトレンドは時期によって変わるので、「今は需要があって満室にできるけど、20年後も勝負できるか」と考えると、先が読みにくいエリアもあります。

 そこでチャレンジするかどうかを、私はその場所の都市計画を調べて決めています。鉄道会社や航空会社がどういう計画でどのエリアに重点的に投資しているのかがわかれば、将来の大まかな住居の需要が見えてくるからです。

 今、よくいわれる「コンパクトシティ構想」を例にしましょう。これは、ヒト・モノ・カネを都市に集約しようという計画ですが、言い換えれば「田舎を切る」ということでもあります。この計画が動いているような地域では、中心部以外は厳しくなってしまうので、それを勘案して物件購入をあきらめるという選択があり得ます。――資産運用やビジネスの面からいうと、空室物件への投資はどんな点が魅力ですか?

天野 私の場合、物件を再生させること自体にやりがいを感じているので、「お金はあとからついてくる」という感覚です。

 では、どうやって「お金がついてくる」かというと、たとえば空室ばかりの物件を1億円で買った場合、自分なら1年ほどで満室の状態に再生させることができます。その状態で売却すれば、1億5000万円や2億円で売れることも珍しくありません。

 つまり、運営体制を立て直して入居者を集めることで、物件の価値は上がるということです。満室で売却すれば、買主さんは手間をかけることなく最高の状態で運営を始められることになるため、より高く売れます。

中古の木造物件は再生が難しい?

――「中古の木造物件は再生が難しい」と聞きました。なぜでしょうか。

天野 建物自体を再生させるという意味では、「中古の木造」は、むしろ一番難易度が低いといえます。ただ、木造物件の法定耐用年数は20年あまりで、この年数に近づくほど建物の価値はゼロに近づいていくため、その物件を購入しようと思っても金融機関の融資が下りにくいんです。だから、資金的に余裕がある人でないと厳しいでしょう。

――自己資金で購入できれば、大きなチャンスにもなり得るということですね。

天野 そうです。ただ、もし自己資金が1億円あったとして、ボロボロの中古物件にそれを突っ込むくらいなら、もっと別の投資先があるでしょう(笑)。木造の中古物件の再生が難しいのは、資金がないと手に入らないし、資金がある人はほかに投資をするからです。

 木造の中古物件の再生において、金融機関からフルローンもしくはフルローンに近い融資を受けることが可能な場合もあります。その場合、ご自身の信用棄損を起こしてしまうので、今後の成長にブレーキがかかる可能性も高くなります。そのため、事業の継続的な成長という意味で難しいという側面もあります。――物件を購入して、きれいにリノベーションするまではいいとしても、「入居者をいかに集めるか」というところで、多くの人は苦戦します。入居者集めの戦略について、教えていただけませんか。

天野 入居者集めについては、「客付けの業者さん」と「入居者の方」という二方面に向けた働きかけが必要になります。客付業者さんには、はっきりいって「お金」が一番効果的です。つまり、「入居者がついたら広告費をこれくらい支払うので、自分の物件をお客さんにプッシュしてください」ということを伝えておくわけです。

 入居者に向けては、やはり「どんなリノベーションをするか」という点が大きく、「その部屋が入居者にどんな価値を提供できるか」ということを考えないといけません。だから、きれいにするだけではダメなんです。 たとえば、埼玉の浦和付近の物件であれば、浦和レッズファン向けに室内をレッズカラーで統一してみるとか、名古屋であればドラゴンズカラーの青を取り入れた室内にして「ドラゴンズが大好きな人のための部屋」にリノベーションしてみるとか、部屋ごとに個性を持たせる。それが、私のやっている工夫です。

――「色」で差別化をするのであれば、個性の打ち出し方はいろいろありそうですね。

天野 それこそ、無数にあります。ジーンズが好きな人に向けて、畳の色を「EDWIN 503」など人気のジーンズの色にするとかね。こういう工夫は内覧に来た人に説明しないとわかってもらえませんが、説明するととても受けます。

 リノベーションの工夫については、次回でもう少し説明しますね。(構成=編集部)

※本記事はPR記事です。

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引用元:ビジネスジャーナル

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